Entre enero de 2025 y hoy, el Gobierno español ha ejecutado la ofensiva regulatoria más ambiciosa de su historia contra la compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros. Y es que cerró la golden visa, anunció un impuesto de «hasta el 100%» sobre los no residentes de fuera de la UE y situó a la vivienda en el discurso y debate público como primer problema del país. Sin embargo, el impacto sobre el mercado inmobiliario de lujo ha sido nulo. El segmento prime cerró 2025 con el precio de la vivienda libre subiendo un 12,7%, su mayor alza en 18 años según el INE, y con los no residentes pagando el precio por metro cuadrado más alto de la historia. La política apuntó al comprador de lujo y erró el disparo por una razón que conviene entender antes de repetir el titular, ya que utilizando el mismo símil, nunca cargó el arma.
Esa es la tesis de este análisis, y tiene una segunda capa que casi nadie ha explotado. El arsenal político no dejó marca en el lujo, pero sí la dejó —y notable— en otro sitio, en la España inmobiliaria de gama media-alta del interior del país, que dependía silenciosamente del visado que se acaba de eliminar. Hay dos Españas del ladrillo caro, y solo una de ellas se dio por aludida. Distinguirlas es la diferencia entre operar el mercado que existe y operar el mercado que titula la prensa.
La ofensiva que sonó más fuerte de lo que golpeó
Reconstruyamos el arsenal, porque el desajuste entre su ruido y su efecto es el verdadero corazón del asunto. El 13 de enero de 2025, Pedro Sánchez anunció desde un atril, dentro de un paquete de once medidas de vivienda, un impuesto de «hasta el 100%» sobre las compras de no residentes de fuera de la UE. El titular dio la vuelta al mundo. El 3 de abril de 2025 entró en vigor el fin de la golden visa, el permiso de residencia ligado a inversiones inmobiliarias de al menos 500.000 euros. Y el debate fiscal sobre el comprador extranjero se instaló como una música de fondo permanente.
Ahora la parte que el titular omite. Quince meses después del anuncio, el impuesto del 100% nunca se ha debatido formalmente en el Congreso, ninguna versión se ha votado y el propio paquete de vivienda del Gobierno de enero de 2026 lo retiró discretamente de la agenda. La confirmación no es de parte, ya que a 27 de marzo de 2026, según Reuters, la proposición seguía sin debatirse más de diez meses después de su registro, y una fuente gubernamental reconocía que los nuevos impuestos figuran entre los asuntos más difíciles de sacar adelante en el Parlamento actual. La medida, además, arrastra un flanco jurídico serio, y es que los juristas advierten de que un gravamen del 100% podría vulnerar el derecho de propiedad y chocar con el derecho comunitario. Así que existe el anuncio, existe la proposición registrada, pero no existe la ley.
El mecanismo, entonces, no es «la política enfrió el lujo» ni siquiera «la política lo calentó por accidente». Es más incómodo para quien la diseñó, ya que la política operó como señal, y no como norma, y el capital de lujo global sabe leer la diferencia. Un mercado maduro descuenta las leyes aprobadas, no los titulares de la rueda de prensa.
El no residente paga casi el doble por metro que el comprador nacional
Precio medio por metro cuadrado por tipo de comprador, segundo semestre de 2025. El extranjero no residente —el perfil que el impuesto anunciado pretendía gravar— es quien fija el techo de precio del mercado. Fuente: Consejo General del Notariado (datos publicados en abril de 2026). Cifras de flujo transaccional, no valoración de activos.
Del anuncio en un atril a ninguna votación: una política que no llegó a existir
Volumen semestral de compraventas por extranjeros no residentes frente al calendario político del impuesto anunciado. La proposición de ley, anunciada en enero de 2025 y registrada en mayo de 2025, no se había debatido ni votado en el Congreso a marzo de 2026 (Reuters), y quedó fuera del paquete de vivienda de enero de 2026. Fuentes: Consejo General del Notariado; Reuters. El impuesto no está en vigor.
Por qué el gran patrimonio internacional ni levantó la vista
La golden visa sí se eliminó de verdad —eso no es una señal, sino es un hecho consumado—. Y aun así el comprador de lujo no se movió, por una razón que la propia industria lleva tiempo señalando y que la política ignoró, y es que el gran patrimonio internacional casi nunca compraba por el visado. Compraba por España. Las consultoras del sector fueron explícitas al calificar la medida de irrelevante, porque las verdaderas motivaciones del inversor extranjero de alto nivel se apoyan en fundamentales —calidad de vida, seguridad jurídica, oferta educativa, clima— y no en un permiso de residencia. El caso de Madrid es la prueba de laboratorio, donde los compradores de lujo latinoamericanos que han convertido la capital en polo europeo de grandes fortunas nunca compraron por la golden visa.
Los números posteriores al cierre lo confirman. En 2025 los extranjeros compraron más vivienda que el año anterior pese al fin del visado y estuvieron dispuestos a pagar los precios más altos de la historia. El volumen volvió a superar las 70.000 operaciones semestrales por primera vez desde finales de 2022. Y el dato que desarma la lógica política entera es que el extranjero no residente —exactamente el perfil que el impuesto pretendía gravar— cerró el segundo semestre de 2025 pagando 3.242 euros por metro cuadrado, frente a los 1.839 del comprador nacional. Es decir, el objetivo declarado de la ofensiva es quien sostiene el techo de precio del mercado. Y su disposición a pagar sube, no baja, ya que el precio medio del no residente ha crecido un 38% desde 2019 según CaixaBank Research.
Que la ofensiva no mordiera al lujo no es casualidad ni resistencia heroica por parte del mercado. Es que la palanca real de los precios nunca estuvo en la demanda extranjera, sino en el lado contrario del tablero.
El verdadero motor está en la oferta que no llega
Aquí conviene desmontar la intuición más extendida. Nos referimos a la de que hay demasiado producto de lujo buscando comprador. El dato invierte esa tesis. España necesita entre 150.000 y 180.000 viviendas nuevas al año según el Banco de España, y en 2025 se iniciaron apenas 115.000. En el segmento prime la asfixia es mayor, y es que la obra nueva de lujo es muy limitada y lo que se termina se vende sobre plano en tiempo récord. El propietario de lujo, además, retiene el activo, de modo que la demanda solvente no encuentra inmueble disponible. Lo que desde un portal puede parecer sobre oferta —muchos anuncios activos— es, casi siempre, lo contrario, y es un producto mal tasado, anclado en el precio del pico, en un mercado que se ha vuelto selectivo pero no débil. Knight Frank lo resume así cuando afirma que el comprador ya no está dispuesto a sobre pagar, y fijar bien el precio se ha vuelto esencial.
Un mercado donde la restricción manda por el lado de la oferta es estructuralmente inmune a una política que ataca por el lado de la demanda. Se puede desincentivar a un comprador, pero no se puede desincentivar a un inmueble que no existe. Esa es la razón profunda por la que el arsenal regulatorio rebotó, y disparaba contra la variable equivocada.
La segunda España, la que sí sangró
Y sin embargo sería un análisis a medias —y por tanto no GenexiGente— cerrar aquí, en el triunfalismo del prime inmune. Porque el arsenal sí encontró un blanco, solo que no el que buscaba. El fin de la golden visa golpeó donde el visado era la razón de compra, no el adorno, y lo hizo sobre la vivienda de alto valor del interior peninsular, comprada por extracomunitarios cuyo interés estaba fuertemente ligado al permiso de residencia. Allí, la desaparición del visado sí puede dejar huella. Las compras de alto valor del interior tenían acento extracomunitario y dependencia real del esquema, así que retirado este, se retira parte de su demanda.
Frente a eso, la geografía del lujo verdadero es otra y se comporta al revés. Baleares, Málaga, Madrid y Barcelona concentran el 83% de todas las propiedades de más de tres millones de euros en España, según el informe de mercado de vivienda de lujo elaborado por Catella para Hiscox, que describe un sector en «excelente momento» y polo de atracción de grandes fortunas, con los precios del lujo subiendo un 30% en cinco años. Dentro de ese universo, la dualidad se afina aún más, y es que en la Costa del Sol y Baleares manda el no residente que fija el precio, en Madrid capital, en cambio, el extranjero representa solo el 14% de las operaciones del segmento, y el motor es —sorprendentemente— el cliente local de gran poder adquisitivo. El impuesto anunciado, de aprobarse algún día, ni siquiera tocaría al comprador que realmente sostiene el lujo madrileño.
Hay, en suma, tres capas donde el discurso público ve una sola. Por un lado, un prime costero movido por el no residente que paga más cada año, por otro lado, un prime urbano movido por capital local y, por último, una gama alta del interior que era la única genuinamente expuesta al visado, y la única que la política tocó de verdad, casi sin querer.
Qué hacer con esto el lunes por la mañana
Para el profesional —agente prime, promotor, responsable de marca residencial— la lectura operativa es directa y va contra la corriente del titular.
- Primero: el riesgo regulatorio sobre el comprador de lujo internacional está, hoy, sobrevalorado por el ruido mediático, ya que el activo que de verdad hay que vigilar no es el impuesto fantasma, sino el precio de salida, porque el mercado castiga la sobre tasación mucho antes de que ninguna ley lo haga.
- Segundo: la escasez de obra nueva prime es la palanca real, y quien controla un producto bien tasado en las cuatro plazas del 83% opera desde una posición de fuerza que ninguna política de demanda va a erosionar a corto plazo.
- Y tercero, el matiz que separa al analista del repetidor de titulares: si su cartera incluye alto valor del interior dependiente del extracomunitario, ahí sí hay una herida real que gestionar, y conviene reorientar hacia el comprador comunitario o el residente antes de que el hueco del visado se note en la liquidez.
La conclusión que el profesional puede llevarse es esta: España pasó dos años declarando una guerra que su propio mercado de lujo ni siquiera registró como conflicto, mientras el único frente donde hubo bajas quedaba fuera del foco. Saber distinguir el ruido de la norma, y el prime inmune de la gama expuesta, es hoy la ventaja competitiva más barata del sector. No cuesta capital. Cuesta leer los datos en lugar de los titulares.
